Мошенничество с наследством: как квартиры получают липовые родственники

Мы уже рассказывали историю, когда к добросовестной покупательнице квартиры явился доселе не известный родственник предыдущей владелицы и заявил на нее свои права. Суд присудил квартиру ему, а девушка после долгих тяжб получила компенсацию от государства – миллион рублей. Что, конечно, было гораздо меньше суммы, за которую она ее купила.

Мошенничество с наследством: как квартиры получают липовые родственникиВ спорных ситуациях для суда важны нюансы. Мир Квартир

И такие истории не столь редки, как хотелось бы. Всплывают «неучтенные» жены-мужья, обделенные наследством дети и т.д. Как не попасть в такую ситуацию, что предусмотреть, какие документы получить, чтобы на вашем пороге не появились потом внезапные Наследники? По нашей просьбе историю прокомментировал адвокат Тимур Маршани.

Ура, увеличили компенсацию от государства!

1 января 2020 года вступила в силу статья 68.1, внесены изменения в Федеральный Закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную Недвижимость в размере кадастровой стоимости или в размере причиненного ущерба. Раньше гарантированная сумма компенсации была не более одного миллиона рублей.

Так что в вашей истории Ольга получила бы всю стоимость свой квартиры, указанную в договоре купли-продажи, если бы дело происходило в этом году!

Если объявился «внезапный наследник», то здесь поможет только суд. Нужно тщательно собирать доказательства, что новый собственник – добросовестный приобретатель, а не самозванец. Даже если суд встает на сторону наследника, в законодательстве прописаны меры поддержки для такой категории покупателей.

Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано Жилое помещение в соответствии со ст.

302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Мошенничество с наследством: как квартиры получают липовые родственникиДокументы лишними не бывают. people.onliner.by

Как перестраховаться на случай мошенничества

Еще до сделки покупатель должен выяснить следующие вещи:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ, ДЭЗе или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем. Также необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомиться с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст. 1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом смена владельца жилья не влияет на такое право.
  3. Запросить в МФЦ или Росреестре расширенную выписку из ЕГРН. Проверить сведения о правах на квартиру и наличие обременений.

Не занижайте сумму договора

За продажу жилья, в соответствии с требованиями Налогового кодекса, Продавец должен заплатить НДФЛ. И часто продавец предлагает покупателю занизить стоимость квартиры в документах.

Но ни в коем случае, и особенно при покупке унаследованной квартиры, этого делать нельзя! Нужно обязательно прописывать всю сумму целиком исходя из цены договора, поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству.

Мошенничество с наследством: как квартиры получают липовые родственникиЕсли вы занизите сумму покупки, при расторжении сделки вы не получите всех денег обратно. kakprosto.ru

Рекомендуется указывать в договоре полную сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Если вдруг сделку расторгнут, только в этом случае возможна полная компенсация ее стоимости.

Специалисты рекомендуют покупать унаследованную недвижимость только после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.

Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке. Чтобы обезопасить себя, сделайте все официально, обратитесь к нотариусу для оформления сделки.

Советуем быть осторожнее с продавцами, которые предлагают квартиру по слишком заниженной цене, либо четко не отвечают на вопросы о своих родственниках и не внушают вам доверия.

Покупка наследственной квартиры

Вместе с экспертами рассказываем о главных рисках покупки наследственной квартиры и о том, как их минимизировать

Мошенничество с наследством: как квартиры получают липовые родственники

Vitalii Vodolazskyi/shutterstock.com

Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья.

По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2020–2021 годах впервые с 1990-х доля наследственных квартир в предложении в столице выросла в два раза: с 10% до 20%. Причина таких изменений — в пандемии.

Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет, пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Аналогичные цифры приводят аналитики Est-a-Tet. Сейчас наблюдается рост числа наследственных квартир — по сравнению с серединой прошлого года их число выросло примерно на треть и составляет около 20%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«К сожалению, так мы наблюдаем последствия пандемии и высокой смертности. Более того, мы фиксируем и рост числа сделок с наследственными квартирами с участием опеки. Это квартиры несовершеннолетних собственников, получивших их по наследству от родителей. Эта история — тоже следствие пандемии», — добавила Юлия Дымова.

Главный риск

Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию.

Перед продажей квартиры свидетельство о праве на Наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество.

«Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она.

В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.

«Свежее» наследство

Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты.

«Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила Юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова.

«Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.

Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.

Обязательная доля и недостойные наследники

Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на Завещание.

К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию.

Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.

Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав.

Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими.

Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.

Пример из практики от Наталии Борзенковой:

— Риелторы в ходе проверки квартиры нашли дочь бывшего собственника квартиры, которая не входила в круг родственников, продававших наследственную квартиру, но оставалась потенциальной наследницей. Она давно не проживала в квартире.

Сначала находилась в местах лишения свободы, а потом постоянно переезжала по разным городам страны.

Установить существование родственницы, которая может предъявить права на наследство, удалось после общения с соседями, в документах она не фигурировала.

Оспаривание завещания

Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания.

В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере.

Если суд удовлетворит Иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.

Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене.

«Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене.

В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.

Срок исковой давности

Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст.

1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим).

Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.

Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.

Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.

Читайте также:  Максимальный срок вступления в наследство на недвижимость – что предписывает закон

Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ.

Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности.

Степень недобросовестности устанавливает суд.

Пример от Наталии Борзенковой:

— В качестве примера можно привести ситуацию, когда один из детей наследодателя долгое время жил в другом государстве. Он не общался с семьей в России и узнал о смерти отца только через несколько лет. Это осложнило его братьям процесс продажи квартиры. Поэтому мы всегда рекомендуем сообщать родственникам о подобных событиях.

Как минимизировать риски. Советы экспертов

Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.

  • Уточните, как досталась квартира в наследство (по закону или завещанию) — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Узнайте у продавца, есть ли другие родственники, входящие в число наследников. Если приобретается недвижимость, унаследованная по закону, уточните — наследники какой очереди ее продают, есть ли отказы от наследства.
  • В договоре купли-продажи укажите полную стоимость квартиры, это поможет в случае судебного разбирательства доказать свою добросовестность. Расчет следует проводить безналичным способом. «Если сделка будет признана недействительной, покупателю придется вернуть квартиру, а продавец компенсирует ему только сумму, которая указана в договоре», — пояснила Наталия Борзенкова.
  • Внимательно изучите выписку из ЕГРН и историю квартиры. Можно ознакомиться с архивными документами по переходу права собственности. «Узнайте у продавца, были ли завещательные отказы, есть ли обременения по квартире (Ипотека, арест или право пользования квартирой), обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН. Обязательно проверьте технический паспорт, экспликацию», — рекомендует юрист.
  • Пообщайтесь со всеми наследниками и опросите соседей. «Порой это самый действенный способ узнать информацию. Соседи расскажут и о том, кто проживал в квартире, и о других членах семьи, если такие есть, и если были какие-то сложности, конфликты — соседи обычно это знают», — отметила Юлия Дымова.
  • Проводите сделку через нотариуса. При необходимости оформите титульное страхование.

Подделывать бессмысленно: эксперты нотариата прокомментировали историю с поддельными завещаниями

30.10.2019 Мошенничество с наследством: как квартиры получают липовые родственники

Широкую огласку в СМИ получило резонансное уголовное дело в отношении организованной группы так называемых «черных риелторов». Согласно данным следственных органов, использовав поддельные завещания, преступники присвоили 15 квартир в Москве. Представители Федеральной нотариальной палаты дали свои комментарии по этой ситуации, уточнив важные обстоятельства.

Прежде всего, это невозможность совершения таких мошеннических действий в настоящее время. Судя по сообщениям прессы, речь идет о документах, удостоверенных нотариусами, полномочия которых давно прекращены, в том числе в судебном порядке по искам самой Московской городской нотариальной палаты.

Кто и когда вносил поддельные сведения в архивные реестры, сейчас выясняет следствие. Ниже приводится подробное разъяснение по этому вопросу.

Но сейчас, когда каждое нотариальное действие сразу регистрируется в Единой информационной системе (ЕИС) нотариата, изменение сведений реестров задним числом невозможно.

Отвечая на многочисленные запросы представителей СМИ, эксперты нотариата пояснили, что завещание, как и любой другой документ с печатью нотариуса, сейчас надежно защищены от подделки.

«Сегодня подделка нотариального документа не имеет вообще никакого смысла и не приносит ожидаемых преступниками результатов», — поясняет в телеэфире член комиссии по методической работе Федеральной нотариальной палаты Александр Сагин.

Развитие электронного нотариата, основой которой является ЕИС, и все цифровые возможности нотариата России позволяют без труда и практически моментально проверить любой нотариальный документ и убедиться в его подлинности.

Доступ к системе имеют все нотариусы РФ, а благодаря тому, что ЕИС нотариата входит в систему межведомственного электронного взаимодействия, представителям государственных и муниципальных органов достаточно сделать онлайн-запрос, чтобы выявить факт подделки.

К сожалению, иногда продолжают всплывать случаи мошеннических действий с поддельными документами 10-15-летней давности. В то время еще не существовало цифровой системы защиты нотариальных данных, позволяющей нотариусам или государственным органам оперативно проверить подлинность документа. Подобные случаи до сих пор выявляются, и по ним, конечно же, проводятся следственные действия.

Если же говорить о случаях, когда подлинные нотариальные документы удостоверяются нотариусом с ошибкой или какими-то нарушениями, то весь ущерб гражданам, если такой был причинен по вине нотариуса, будет полностью возмещен благодаря системе полной имущественной ответственности нотариуса. Многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса, включающая также Компенсационный фонд ФНП, гарантируют гражданам и юридическим лицам возмещение убытков любого размера.

Кстати, случаи, когда нотариусы предотвращают преступления нередки.

Благодаря возможности проверить подлинность в Единой информационной системе нотариата, нотариусы практически еженедельно выявляют поддельные документы и сообщают о попытке правонарушения в правоохранительные органы.

Само предназначение нотариуса — гарантировать законность гражданского оборота, от имени государства, объективно и независимо, осуществлять превентивное правосудие, обеспечивать достоверность сведений реестров и препятствовать нарушению прав и законных интересов граждан.

Огромное количество мошеннических схем (в том числе с недвижимостью) дают сбой именно в нотариальных конторах. Но зачастую это не становится достоянием гласности — иногда в связи с интересами следствия, часто — учитывая необходимость сохранения нотариальной тайны.

Что же касается архивных документов, то важно отметить, что проблема создания единого нотариального архива бумажных документов пока не решена законодательно.

Сейчас, согласно закону, архивы нотариусов, сложивших свои полномочия или лишенных таковых, передаются территориальными органами Минюста России на ответственное хранение нотариусам, у которых есть помещение, отвечающее требованиям хранения документов, а также возможность его содержать за собственный счет, и имеющим опыт в работе с архивными документами. В этом случае Нотариус является лицом, ответственным за хранение архивных документов, и в его обязанности входит работа с архивом по определенному перечню вопросов, который утверждается нотариальной палатой и Управлением юстиции региона. Нотариус же самостоятельно определяет место расположения архива и размеры помещения для хранения архивных документов.

Выдавая архивные документы из архивов, переданных на ответственное хранение, он проставляет на них свою подпись и печать.

Но тем самым нотариус не подтверждает законность ранее совершенного нотариального действия, а лишь устанавливает факт наличия записи в реестре и факт наличия самого документа, проверяя эти сведения по соответствующим записям и нарядам.

Ответственность за законность при удостоверении документов и соблюдение правил нотариального делопроизводства в этом случае лежит на нотариусе, чей архив был передан на хранение.

К сожалению, ряд средств массовой информации, не разобравшись в деталях, поспешили обвинить нотариуса, на чьем ответственном хранении находился архив, в причастности к мошенническим аферам задержанных лиц.

В данный момент он предоставил все запрошенные правоохранительными органами документы из архива для проведения следственных действий. Никаких процессуальных мер к нему принято не было, обвинения не выдвигались.

Следует отметить, что по указанному делу пока в Московскую городскую нотариальную палату официальных запросов от следственных органов не поступало. Палата готова оказывать следствию всевозможную помощь и заинтересована в скорейшем расследовании преступлений, в результате которых было присвоено чужое имущество.

Квартира без наследников. Как мошенники крадут имущество у государства и почему ответственность за это несут последние владельцы?

Когда владелец квартиры умирает, не оставив наследников, государство должно переоформить его жилье на себя — это называется выморочным имуществом. Из-за низкого контроля над ним в Москве нередко возникает ситуация, при которой квартиры пустуют, и этим пользуются мошенники. Они оформляют жилье на себя по поддельным документам, а потом продают.

Когда государству становится известно о мошенничестве, оно предъявляет судебный иск не к тому, кто незаконным путем завладел имуществом, а к новому его владельцу — добросовестному приобретателю, который не знал о похищении квартиры. У него отбирают жилье и выселяют.

В 2017 году Конституционный суд так делать запретил, но многие пострадавшие до сих пор вынуждены судиться с властями.

«Такие дела» поговорили с добросовестными покупателями, которые купили квартиры — объекты мошенничества, и с юристами, которые помогают таким семьям. 

Мошенничество с наследством: как квартиры получают липовые родственники

Дело Однодворцевых

В 2005 году семья Однодворцевых купила в Москве двухкомнатную квартиру. Спустя три года они получили иск от межрайонного прокурора, который выступал в интересах департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (теперь — департамент городского имущества) и требовал изъять квартиру у Однодворцевых, снять их с регистрационного учета и выселить.

До переезда в Москву Татьяна и Валерий Однодворцевы жили в Белгороде. «Работы особо не было, и знакомые нас как-то спросили, а почему мы в Москву не уедем. Так и решили», — рассказывает Татьяна. Сначала они снимали жилье, затем продали квартиры в Белгороде и купили квартиру в Москве.

Жили в ней вшестером: Татьяна и Валерий, их сын с женой и ребенком и отец Валерия. В 2008 году они получили иск. «Открываем почтовый ящик, а там толстое письмо. Прочитали и не поняли ничего, подумали, что ошибка какая-то.

Оказалось, что не ошибка и что когда-то эту квартиру приватизировали мошеннику», — вспоминает Татьяна.

До 2000 года в этой квартире проживал мужчина, который являлся ее законным собственником. Затем он умер, и квартира осталась пустой, три года никто не предъявлял на нее прав. В июле 2003 года в ней прописалась Ольга Мальцева на основании свидетельства о браке с уже умершим мужчиной.

В 2004 году департамент жилищной политики заключил с ней Договор социального найма и договор передачи квартиры в собственность. Спустя несколько лет департамент выяснил, что свидетельство о заключении брака было поддельным, а значит, договор передачи квартиры в собственность — недействительным.

Читайте также:  Оформление земельного пая: процедура, нюансы, последствия

И хотя незаконными были действия Мальцевой, а сам департамент был участником сделки по приватизации квартиры мошеннице, иск получила не Мальцева, а Однодворцевы.

«Когда мы получили письмо, мы первым делом пошли в суд. И первый суд мы выиграли, но Мосгорсуд отменил это решение и отправил обратно на рассмотрение в районный суд к другому судье. Этот судья нас выслушал и сказал, что квартиру нужно вернуть департаменту, но нас оставить в ней проживать. А Мосгорсуд опять это отменил, — объясняет Татьяна. — Мы судимся уже 12-й год». 

Чиновники пообещали Однодворцевым заключить договор социального найма, но сначала этому помешала реорганизация департамента жилищной политики в департамент городского имущества, а в 2016 году семья получила отказ. Из квартиры их выписали, и уже несколько лет они живут в страхе, что их выселят.

«Мы пенсионеры, много лет проработали на севере. У меня стаж больше 30 лет, у мужа примерно столько же. Отец мужа — ветеран войны, инвалид, ему 95 лет. В этом году его с днем рождения поздравили: подарили открытку с подписью Путина и часы. Но лучше бы просто оставили нас в покое», — говорит Татьяна.

 

Дело Гладышевой

Однодворцевы не единственные, кто оказался в этой ситуации. Руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан, представитель семьи в Конституционном суде, говорит, что за последние 15 лет в Москве было подано несколько сотен таких исков.

«Когда выясняется, что квартира выбыла из владения государства, то сложный путь — это искать того человека, который когда-то давно приобрел эту квартиру незаконным путем, и пытаться взыскать с него деньги, которые он получил, продав ее.

Более простой вариант — прийти к тому, кто этой квартирой владеет сегодня. Им оказывается добросовестный приобретатель, который не имел никакого отношения к незаконным операциям с этой недвижимостью.

Как, например, Однодворцевы: суд признал, что они не знали и не могли знать, что квартира ушла от государства помимо воли государства», — поясняет юрист. 

В 2008 году Светлана Гладышева получила иск от департамента жилищной политики об истребовании у нее квартиры и выселении вместе с ее несовершеннолетним сыном. Квартиру на вторичном рынке она купила в 2005 году. Она была ее третьим собственником и до сих пор им остается.

«Департамент обосновывал свой иск тем, что сделка по приватизации, в которой я не участвовала (первая сделка по переходу прав собственности от муниципального жилья к частному лицу), была недействительной, потому что была совершена по поддельным документам», — рассказывает Светлана. 

Первое решение суда было в пользу Гладышевой. В судебном процессе от истца был представитель департамента жилищной политики, который потребовал у Светланы взятку, чтобы ведомство не обжаловало это судебное решение.

«Я не согласилась, обратилась в правоохранительные органы, и его взяли с поличным», — рассказывает Гладышева. Департамент в итоге обратился в Мосгорсуд. Дело снова направили в районный суд, и уже при повторном рассмотрении иск департамента об истребовании квартиры удовлетворили.

С этим решением Светлана не согласилась и подала жалобу в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ).

«Когда меня выселяли, органы опеки и отдел по делам несовершеннолетних сказали, что о моем ребенке позаботятся и пристроят в детский дом, — вспоминает Светлана. — Я писала заявление в суд об отсрочке исполнения решения, писала, что моя жалоба находится в ЕСПЧ.

В итоге мне дали отсрочку исполнения решения суда, поэтому фактически меня не выселили. Хотя каждый звонок и шорох около квартиры вызывал панику. Я даже прятала ребенка. Правоохранительные органы требовали объяснить, где он, на что я отвечала, что не скажу, чтобы его не отняли.

Так государство защищало права ребенка».

В России Гладышева дошла до Верховного суда. На ее сторону встала Генеральная Прокуратура и уполномоченный по правам человека в РФ.

Одновременно ЕСПЧ вынес решение о том, что была нарушена Конвенция о защите прав человека и основных свобод.

Это привело к тому, что в 2011 году Верховный суд признал решение о выселении Светланы незаконным и направил дело опять в районный суд, где в иске департамента было отказано.

С 2008 года Гладышева занимается проблемами добросовестных приобретателей. Она создала организацию «Центр защиты жилья и жилищных прав», чтобы помогать людям, которые оказались в той ситуации, через которую она сама прошла.

«К 2020 году ЕСПЧ вынес уже около 80 решений со ссылкой на дело “Гладышева против России” в пользу граждан РФ, — рассказывает она.

— После 2011 года Россия должна была предпринять меры общего характера и сделать все для того, чтобы прекратить эту порочную практику».

Дело Дубовца

Ситуация не изменилась и после 2017 года, когда Конституционный суд в деле Александра Дубовца запретил изымать по искам публично-правовых образований жилье у добросовестного приобретателя, который поверил выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и прошел регистрацию права собственности на имущество.

«Все отношения, связанные с покупкой, продажей и владением недвижимости, отражены в ЕГРН. Он для того и существует, чтобы любой человек, который что-то покупает или продает, мог посмотреть в реестр и узнать, кто собственник недвижимости.

Именно поэтому люди, которые полагаются на реестр, презюмируются добросовестными, пока не доказано обратное», — объясняет Григорий Вайпан.

Александр Дубовец приобрел квартиру в 2008 году — ранее она принадлежала человеку, который в 1994 году умер и не оставил наследников. «Ситуация достаточно редкая, потому что в законодательстве прописано семь очередей наследования, кто-то должен найтись.

Если никто не находится, то восьмой очередью стоит государство», — поясняет Вайпан. В случае Дубовца государство не интересовалось судьбой квартиры более 20 лет с момента смерти первого собственника, и в результате мошенничества квартира попала на рынок недвижимости. В 2015 году чиновники истребовали квартиру Дубовца.

Вернуть собственность ему удалось только после решения Конституционного суда. 

Конституционный суд

После дела Дубовца суды должны были начать пересматривать другие похожие дела, если судебные решения еще не вступили в силу или не были исполнены.

На Однодворцевых правовая позиция КС распространяется, потому что исполнительное производство не окончено и фактически они не выселены. Но суды отказываются пересматривать дело, поэтому они подали жалобу в Конституционный суд.

Их жалоба касается как раз той проблемы, что люди, по которым были приняты решения до дела Дубовца, не могут воспользоваться постановлением КС.

«Когда КС принимает постановление, он создает норму права. А суды, когда они не применяют правовую позицию КС, считают, что это просто еще одна из инстанций, — говорит адвокат кандидат юридических наук Дмитрий Степанов.

— Поэтому у них такая позиция по отношению к тем делам, которые были до Дубовца: вы в КС не ходили, ваше дело не разрешено КС, поэтому и пересматривать его никто не будет.

Это в корне неверно, потому что если КС что-то говорит, то это нужно воспринимать как закон».

Когда в 2017 году Конституционный суд запретил забирать жилье у добросовестных приобретателей, суды общей юрисдикции стали заставлять людей доказывать, что они действительно являются добросовестными, хотя это должна доказывать выписка из ЕГРН.

«Мы сейчас в ЕСПЧ ведем такое дело. В 2018 году у людей отобрали квартиру по суду. И суд сказал, что они недобросовестные, потому что они не получили выписку из домовой книги, когда покупали квартиру.

А если бы они это сделали, то увидели бы, что три сделки назад человек, который продавал эту квартиру, умер раньше, чем состоялась продажа, — то есть было мошенничество. Но проблема в том, что у покупателя нет доступа к домовой книге.

Этими амбарными книгами, которыми суды подменяют ЕГРН, оправдывается абсолютно несправедливое изъятие собственности», — считает Вайпан. 

Юрист Степанов уточняет, что цель создания ЕГРН — это публичная достоверность, поэтому любые попытки отхода от ЕГРН в сторону домовых книг и других документов — это движение в противоположном направлении. По мнению Степанова, оно должно пресекаться и на уровне закона, и на уровне судебной практики.

«Приходит государство в лице департамента и говорит, что приобретатель недобросовестный, потому что он не посмотрел туда-то. Суд не вдается в детали и повторяет эту фразу в своем решении. Это значит, что государству было достаточно заявить этот довод, чтобы он был принят на веру.

К сожалению, бремя доказывания распределено несправедливо: суды применяют высокие стандарты не к истцу — государству, а к добросовестному приобретателю», — говорит адвокат. 

Несправедливость закона

Изменения в закон, которые должны были последовать за постановлением Конституционного суда 2017 года, вступили в силу только в 2020 году. Но юристы считают, что эти поправки могут усугубить ситуацию.

«Теперь в законе написано, что государство может в течение первых трех лет отнять квартиру у добросовестного приобретателя.

Это противоречит тому, что КС сказал в 2017 году и что ЕСПЧ говорит с 2011 года», — комментирует Вайпан.

Предусмотренный механизм компенсации, говорит Вайпан, достаточно циничный. После того как у человека отняли квартиру, он должен подать иск к продавцу и получить судебное решение о взыскании с него денег. Потом нужно возбудить исполнительное производство, чтобы эти средства получить.

Если в течение шести месяцев взыскать деньги с продавца не получится, добросовестный приобретатель может подать судебный иск к казне РФ, чтобы получить компенсацию в размере стоимости утраченной квартиры, и ждать вступления решения в силу.

Так от момента выселения человека до получения денег за утраченную квартиру может пройти несколько лет.

Читайте также:  Наследование авторских прав: особенности процедуры, оформление

«Непонятно, как быть человеку все это время? У него истребовали квартиру, его выселили, деньги он еще не получил, ребенка отняли, потому что он бездомный, с регистрации его тоже сняли, а без прописки он даже не может получать судебные извещения», — говорит Гладышева.

Еще один вопрос, который задают юристы, — почему бремя многолетней судебной волокиты ложится на плечи человека, который ни в чем не виноват? «Получается, что государство сначала отбирает у добросовестного приобретателя квартиру, а в другом процессе по суду платит ему деньги в размере стоимости этой квартиры.

В чем смысл этого акробатического трюка? Три судебных процесса возникают на пустом месте. Сначала государство тратит собственные ресурсы, чтобы судиться с добросовестным приобретателем. Потом добросовестный приобретатель должен судиться со своим продавцом. И, ничего не добившись, он должен подавать судебный иск к государству о получении денег с утраченной квартиры.

Это умножение сущностей без необходимости», — говорит Вайпан. 

По мнению юристов, проблема с выселением добросовестных приобретателей — в бездействии самих чиновников.

В Москве есть постановление правительства, которое предписывает местным органам отслеживать выморочное имущество, но часто такие квартиры пустуют годами или мошенническим путем попадают на рынок недвижимости.

«Полностью исключить возникновение таких ситуаций нельзя, но главный вопрос не в этом, а в том, кто должен нести за это ответственность и как распределяются риски, — говорит Вайпан. — Государство должно предъявлять денежный иск к тому человеку, который этой квартирой незаконно завладел.

Бывают даже случаи, когда эти мошенники садятся в тюрьму, но иски им не предъявляются. Складывается парадоксальная ситуация, когда финансовое бремя несет не виновный человек, а добросовестный покупатель, который приобрел эту квартиру за собственные деньги. Вот в чем корень несправедливости».

Поддельные завещания и иски бывших жен: как борются за наследство — новости Право.ру

Наследственные конфликты возникают по разным причинам. В основе большинства из них — низкая правовая культура внутри самих семей, неадекватное нормативное регулирование и неразвитая правоприменительная практика в этой области, перечисляет партнер, руководитель практики «Особых поручений» КА Pen & Paper Екатерина Тягай.

По ее словам, в России пока не удалось сформировать цивилизованную культуру передачи благосостояния. Из-за этого после смерти богатых людей разворачиваются конфликты между их наследниками.

Подобные сюжеты Тягай объясняет тем, что российские олигархи не только надеются жить вечно, но и почти никому не доверяют: «Они боятся изменить режим ручного управления бизнесом и суеверно избегают даже мыслей о времени, когда их не станет».

Планирование наследства — Процедура очень полезная, но мало используемая на практике, к сожалению. Это как с хроническим заболеванием. Вроде лечить надо, но руки не доходят. Так и в случае с наследством.

Елена Овчинникова, адвокат по семейным делам

С таким подходом говорить про составление и регулярное обновление завещания не приходится. А внушительная Наследственная масса и большая семья при отсутствии грамотного планирования вызывают ссоры даже у самых миролюбивых родственников, предупреждает Елена Овчинникова. Она объясняет это ощущением несправедливости при распределении наследства и появлением «незапланированных» наследников. 

Так, после смерти в этом году основателя крупной российской фармкомпании ЗАО «Канонфарма продакшн» Мераба Кокеладзе на часть его имущества стала претендовать бывшая супруга наследодателя Елена Кокеладзе, с которой предприниматель развелся еще 13 лет назад. Она через суд уже смогла признать свое право на половину бизнеса коммерсанта. Подобные разбирательства вызывают еще больше проблем (дело № 2-384/2021 ~ М-300/2021). 

Не всегда деловые партнеры наследодателя хотят видеть участниками бизнеса наследников умершего, отмечает партнер АК Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право
Кира Корума. Конфликт может перерасти в корпоративную войну и привести активы к финансовому краху.

По похожему сценарию сейчас развивается ситуация вокруг брендов российской косметики из сибирских трав Natura Siberica и «Рецепты бабушки Агафьи». Их создатель Андрей Трубников умер в этом году. Сейчас его родственники судятся с компанией в ожидании наследства.

Они считают, что назначенный после смерти бизнесмена доверительный управляющий работает против них. Одновременно продолжается еще один суд — о взыскании с Natura Siberica более 4 млрд руб.

Если компания его проиграет, то, независимо от исхода корпоративного конфликта, наследники рискуют не получить почти ничего, пишет The Bell.

 В одном из моих дел три года длились корпоративные войны, сопровождавшиеся уголовными делами. Это отнимало силы и ресурсы и у наследников, и у боровшихся с наследниками партнеров наследодателя. Только активное противостояние наследников позволило договориться и получить адекватное возмещение.

Кира Корума

Судебные баталии за наследство Тягай называет «шекспировскими трагедиями», в которых обнаруживаются параллельные семьи, появляются непризнанные внебрачные дети, находятся тайные Иждивенцы и возникают свидетели последней воли умершего.

К счастью, российские суды занимают последовательную позицию по таким вопросам и традиционно отдают безусловный приоритет законным наследникам, родство и брачные отношения наследодателя с которыми не вызывает сомнений, добавляет юрист.

Вскрыть подделку

Более распространенная история — оспаривание завещаний наследниками.

Пожилые люди могут поддаваться внушению в силу возраста и сопутствующих заболеваний, чем могут воспользоваться и посторонние злоумышленники, и те, кто ухаживает за ними, подчеркивает Корума. Поэтому наследники могут не поверить последней воли умершего.

Они обжалуют документ, доказывая, что наследодатель не отдавал отчет своим действиям и не руководил ими при составлении завещания. Порой такие истории превращаются в настоящий детектив.

Сиделка из города Ковров Владимирской области Анна Семенова* ухаживала за пенсионеркой из столицы Ольгой Зубовой*, страдающей деменцией, в ее московской квартире. Паспорт пожилой женщины хранился у сестры больной. Родственникам казалось, что таких мер предосторожности достаточно.

Потом сиделка перевезла свою подопечную в свой родной город и обратилась к местному участковому за «помощью». Она попросила его сделать для Зубовой новый паспорт, не привлекая к этому самого наследодателя и внимание ее родственников. Полицейский успешно справился с такой задачей. Сама наследодатель к тому времени уже не могла ходить и не отдавала отчет своим действиям.

С новым паспортом и удалось составить завещание, которое от лица пенсионерки подписал рукоприкладчик — давняя подруга сиделки.

По закону такой человек приглашается по личной просьбе наследодателя и подписывает завещание в присутствии нотариуса, который обязан проверить Дееспособность гражданина, совершающего нотариальное действие, объясняет адвокат родственников пострадавшей Владислав Салита.

По его словам, им пока так и не удалось выяснить, как человек с деменцией пригласил рукоприкладчика и прошел тест на дееспособность у нотариуса.

Защитник рассказывает, что потратил полтора года на расследование этой истории и добился признания завещания недействительным в судебном порядке (дело № 2-1021/2021 ~ М-710/2021).

По таким спорам всегда проводится судебная комплексная Экспертиза, в которой очень важно правильно поставить вопросы перед специалистом, подчеркивает Салита: «На наши вопросы в ходе процесса Эксперт однозначно ответил, что завещатель не мог понимать значения своих действий, подписывая завещание».

Самое сложное в таком деле — собрать необходимые доказательства, а именно медицинскую документацию, свидетельствующую о невменяемости завещателя в юридически значимый период. Особенно трудно это сделать, если завещание составили несколько лет назад: воспоминания свидетелей стираются из памяти, люди умирают, а бумаги не сохраняются или уничтожаются.

Владислав Салита

Советы наследодателям

Чтобы избежать проблем с наследством, Корума советует общаться с родственниками, оберегать родных от посягательств злоумышленников, укреплять семейные связи. По ее мнению, не стоит бояться делать завещания в активном возрасте: «В тренде наследственное планирование и нужно им заниматься уже сейчас. Особенно важно это для владельцев бизнеса». 

Если среди имущества есть драгоценности или коллекции искусства, то надо трепетно подойти к их каталогизации.

Целесообразно иметь опись ценных вещей и документы, которые подтвердят факт приобретения имущества, подчеркивает Корума: «Нередко наследники просто не могут ничего найти, кроме недвижимого имущества, зарегистрированного в реестрах».

Она категорически против оформления активов на «доверенных» лиц. Как правило, те после смерти наследодателя никогда не признаются, что являются так называемыми «номиналами».

При этом важно понять, что цивилизованная передача благосостояния происходит при жизни, а не после смерти, подчеркивает Тягай. Если самому человеку трудно разобраться в своих отношениях с родственниками и партнерами, то нотариусу или суду не будет проще это сделать, констатирует она.

По ее словам, завещание должно регулярно пересматриваться независимо от возраста и состояния здоровья, но в привязке к изменению личного и имущественного статуса наследодателя и наследников. Людям, живущим и ведущим бизнес на несколько стран или имеющим зарубежные активы, нужно учитывать это, иногда составляя «зеркальные» завещания в нескольких юрисдикциях, поясняет она.

После того как все перечисленные этапы позади, надо сделать стресс-тест. Такой совет дает Наталья Пацева, управляющий партнер Федеральный рейтинг.

группа Семейное и наследственное право группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Частный капитал группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
.

То есть нужно оценить, насколько рабочими являются инструменты, выбранные для передачи активов по наследству. 

  • • Составьте завещание при жизни.
  • • Опишите все активы, которые у вас есть, и распределите их между наследниками.
  • • Донесите до каждого члена семьи мотивы решения распределить имущество именно таким способом.
  • Источник: Елена Овчинникова, адвокат по семейным делам

* Имена и фамилии изменены редакцией.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *