Форма договора пожизненной ренты: содержание и особенности документа

Форма договора пожизненной ренты: содержание и особенности документа

Договор ренты — это договор, согласно которому владелец квартиры передает в собственность свое имущество другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание.

Договоры ренты делятся на три типа:

  • договор постоянной ренты;
  • договор пожизненной ренты;
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Форма договора пожизненной ренты: содержание и особенности документа

Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете Услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.

Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.

Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок.

При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты).

В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.

Форма договора пожизненной ренты: содержание и особенности документа

В данном случае плательщик регулярно (например, ежемесячно) перечисляет владельцу квартиры определенную сумму. Периодичность выплат может быть иной, если это указано в договоре; но получатель ренты сохраняет право пользования своим имуществом (например, может жить в квартире) пожизненно. Пожизненная рента выплачивается только деньгами.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.

Важный момент: даже если имущество, которое передается под выплату пожизненной ренты, случайно будет уничтожено или получит повреждения (допустим, квартира сгорит или будет затоплена соседями и потребует капитального ремонта), вы все равно будете обязаны выплачивать ренту на условиях договора.

Пример пожизненной ренты: пенсионерке-владелице квартиры плательщик ренты ежемесячно выплачивает определенную сумму, а после ее смерти квартира отходит ему.

Плательщик в этом случае становится собственником квартиры сразу после регистрации перехода прав в Росреестре.

Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимется обременение.

Форма договора пожизненной ренты: содержание и особенности документа

Отличие этого договора в том, что при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты не просто выплачивает получателю определенную сумму, но полностью его содержит (при этом получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только Недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).

К этому договору применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не согласовано). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.

Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их жилье: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение.

Это зависит от типа ренты. Постоянную ренту необязательно выплачивать только деньгами — можно заменить ее услугами или выполнением работ, если прописать это в договоре. А вот пожизненную ренту нужно платить только в денежной форме.

В случае с договором пожизненного содержания с иждивением стороны могут договориться, что, например, плательщик будет не только полностью содержать получателя ренты и ухаживать за ним (покупать продукты, лекарства, оплачивать лечение и пр.), но периодически делать и денежные выплаты. Размер и частота таких выплат и другие формы компенсации прописываются в договоре.

Перед заключением договора тщательно обсудите все условия. Если возникают сомнения — обратитесь к профессиональному юристу.

В договоре ренты обязательно необходимо:

  • Описать имущество, которое передается под выплату ренты (адрес и  характеристики квартиры);
  • Указать цену выкупа ренты (для договоров постоянной ренты);
  • Сумму и график платежей (для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением);
  • Указать способ выплаты ренты или список продуктов и услуг (для договоров пожизненного содержания с иждивением);
  • Если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется).

Условия договора должны быть максимально понятными. Например, чтобы выполнять требования по выплате определенной суммы в месяц, достаточно ежемесячно делать платеж и брать с получателя ренты расписку о получении денег.

А если требования более объемные — приобретать лекарства, обеспечивать получателя ренты продуктами и т. п., — то в случае серьезных разногласий с получателем доказать в суде, что вы выполняете требования, будет сложно.

Поэтому следует максимально подробно прописать условия договора, к примеру, составить перечень жизненных потребностей получателя и услуг, которые плательщик будет ему оказывать (приобретение продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и пр.).

По каждому пункту пропишите, что конкретно плательщик ренты обязуется купить или выполнить. Это не только поможет выявить, насколько у обеих сторон договора разные ожидания от сделки (если они есть), но и ликвидировать разногласия на раннем этапе.

Укажите в договоре, что считать существенным нарушением условий. Например, что будет, если плательщик не выплачивает деньги в течение нескольких месяцев и какие последствия наступят в этом случае.

Форма договора пожизненной ренты: содержание и особенности документа

Чтобы внести изменения в договор или добавить какие-либо пункты, при согласии обеих сторон, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору и заверить его у нотариуса.

Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий). 

Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.

Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.

Если речь идет о договоре ренты с передачей прав на недвижимость, то пакет документов приходится готовить получателю ренты (владельцу недвижимости). Для оформления договора потребуются:

  • паспорта всех сторон сделки;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, на основании которых возникло Право собственности (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования или договор приватизации);
  • единый жилищный документ, в котором перечислены все, кто прописан и имеет право пользования квартирой;
  • копия финансово-лицевого счета на жилье (подтверждает наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам);
  • техплан и экспликация квартиры из БТИ;
  • согласие супруга получателя, если речь идет об имуществе, приобретенном в браке, и супруг не является стороной сделки;
  • заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины (для физлиц — 2000 рублей).

Форма договора пожизненной ренты: содержание и особенности документа

Да, иначе он будет считаться недействительным. А если договор подразумевает переоформление собственности, документ нужно регистрировать в Росреестре.

У объекта недвижимости в этом случае появляется обременение.

То есть квартира, в которой проживает пенсионер на вашем иждивении, будет вашей собственностью, но вы не сможете свободно распоряжаться ею до прекращения действия договора, то есть до смерти получателя ренты.

Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.

Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.

Форма договора пожизненной ренты: содержание и особенности документа

Если вы плательщик ренты, обратите внимание на то, есть ли у получателя Наследники.

Если пенсионер не поддерживает отношений с семьей и отписывает квартиру вам, после его смерти родственники могут попытаться отсудить у вас квартиру.

Поэтому перед заключением сделки договоритесь с получателем ренты о прохождении медицинского освидетельствования и получите справку о его дееспособности (самому также лучше получить подобную справку).

Всегда есть вероятность, что пенсионер передумает и подаст в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую вы уже выплатили, к вам не вернется (а право собственности на квартиру вы утратите — как, впрочем, и необходимость дальнейших платежей).

В адвокатской практике были примеры, когда пожилые люди регулярно заключали и расторгали договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход.

На 100% от этого застраховаться нельзя, однако желательно сохранять все чеки при покупке лекарств и других продуктов, квитанции о платежах и брать у получателя ренты расписки о наличных выплатах.

Так при необходимости в суде будет проще доказать, что вы были добросовестным плательщиком.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, внимательно читайте договор, а лучше составляйте его у профессионального юриста.

Если вы собираетесь получать ренту, проявите максимальную осторожность при выборе плательщиков. Распространенная среди мошенников схема включает единовременную выплату пенсионеру крупной суммы — например, нескольких сотен тысяч рублей, — однако при этом подписывается не договор ренты, а договор дарения или купли-продажи квартиры.

Иногда вместо договора ренты дают подписать генеральную Доверенность на распоряжение имуществом, тогда третье лицо получает возможность оформлять сделки с недвижимостью собственника. В этих случаях пенсионер рискует продать Жилое помещение за бесценок или лишиться недвижимости и остаться без материальной поддержки.

Если же плательщик ренты не выполняет обязательства по договору, вы имеете право обратиться в суд. Подробнее о расторжении договора читайте ниже.

Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.

Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).

Читайте также:  Можно ли узнать о наличии завещания после смерти завещателя

Форма договора пожизненной ренты: содержание и особенности документа

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

  • Не выплачивает ренту больше года;
  • Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
  • Не соблюдает условия по уплате ренты;
  • В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением крайне сложно. Он прекращает действовать, когда умирает получатель ренты. Просто так прекратить выплаты не получится, как и выкупить у него квартиру, — таких прав договор не предусматривает.

Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением можно только по требованию получателя ренты, но только если плательщик нарушает условия договора и не выполняет свои обязательства. В этом случае получатель вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, либо добиваться расторжения договора с возмещением убытков.

Если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то в случае, если плательщик грубо нарушает свои обязательства, получатель вправе потребовать вернуть ему имущество либо выплатить его покупную цену, то есть полную стоимость квартиры. При этом плательщик не имеет права на компенсацию расходов, которые понес на содержание получателя ренты.

Как составить договор ренты и на что обратить внимание

Рента — это особый способ передачи квартиры от одного человека к другому. Если буквально, то вы можете договорится с владельцем квартиры о том, что будете содержать его, а за это он соглашается, что после смерти квартира достанется вам. Как правило, так обеспечивают себе старость одинокие пенсионеры или инвалиды, нуждающиеся в уходе.

https://www.youtube.com/watch?v=SwdLcnonC14\u0026t=448s

Если грамотно составить договор ренты, то обе стороны оказываются защищены законом — пожилой человек точно получит нужное содержание, а заботящийся уверен, что ему достанется жилье.

Если допустить ошибки в договоре, ренту могут признать незаконной через суд — например, могут появиться наследники умершего и заявить, что имеют право на жилье.

Рассказываем, как сделать все правильно, чтобы обезопасить себя.

При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут купить квартиру в новостройках по вашим параметрам. Звоните +7 495 431-64-64.

Что такое договор ренты с точки зрения закона

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец передает свою недвижимость человеку или организации в обмен на «содержание».

Под содержание имеются в виду постоянные ежемесячные выплаты в виде конкретной суммы или другая помощь — например, уборка помещения, доставка продуктов, помощь в прогулках. Значение термина «содержание» определяют участники договора перед его заключением, условия в каждом конкретном случае могут быть разными. Весь процесс регулируется статьями из главы № 33 ГК РФ.

Рента подходит пожилым людям, у которых по какой-то причине нет родственников или другого способа финансовой поддержки. Например, пенсионер может договориться с соседом — тот помогает ему с доставкой продуктов, убирает раз в неделю жилье, каждый день отвозит на прогулку в парк. Взамен, после смерти пенсионера, квартира переходит соседу.

Рента — это довольно сложный юридический инструмент. При его составлении важно не запутаться в терминах.

Получатель ренты — это человек, который отдал квартиру. Например, пенсионер, который хочет так получить прибавку к пенсии.

Плательщик ренты — это тот, кто приобрел квартиру.

Договор ренты нужно заверять у нотариуса — если этого не сделать, через суд его могут признать незаконным, и он не будет действовать.

Какая бывает рента

В законе прописаны три вида ренты.

Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение всего срока жизни владельца квартиры, договор прекращается после смерти. Обычно выплаты идут раз в месяц. Размер выплат — не меньше прожиточного минимума в регионе, причем если меняется минимум, то меняется и выплата.

Получать пожизненную ренту может только физическое лицо — тот, кто владеет квартирой или другой Гражданин во воле собственника жилья.

Пожизненная рента с иждивением. Это подвид пожизненной ренты — по такому договору необходимо обеспечивать потребности получателя ренты в жилье, питании и одежде, уходе за ним и, если это оговорено, оплачивать за него коммунальные услуги.

В таком виде договора определяют стоимость этого содержания — например, тратить на получателя ренты не меньше прожиточного минимума по региону. Или можно договориться на конкретную сумму деньгами плюс уход и продукты.

Постоянная рента. Это сложный юридический инструмент, в котором много тонкостей. Суть такая — плательщик рентных платежей заключает бессрочный договор на выплату конкретной суммы раз в оговоренный период, обычно это раз в три месяца. За это плательщик становится владельцем недвижимости.

Получателем постоянный ренты может быть как физическое лицо, так и организация. Обязательство выплачивать постоянную ренту переходят к другим людям. Например, если у умершего получателя ренты есть наследники, то платить эту ренту вы будете им.

Чтобы прекратить платежи, плательщик может «выкупить ренту» — то есть предоставить получателю рентных платежей так называемый «письменный отказ от ренты».

Фактически это способ выкупить отданную в ренту квартиру — после предоставления отказа от ренты плательщик должен передать получателю ренты деньги за жилье. Размер выкупа зависит от условий договора — проверьте, чтобы в нем была указана конкретная сумма за выкуп.

Если этого не сделать, то размер будет устанавливаться законом — он равен сумме годовых рентных платежей и рыночной цене имущества.

В договоре на постоянную ренту может быть прописано, что право на выкуп не может быть осуществлено при жизни получателя ренты.

Если проще, то законные варианты ренты выглядят так:

  • Пожизненная рента — популярная форма. Вы договариваетесь с человеком, что будете платить ему определенную сумму до его смерти, за это его недвижимость станет вашей. Обычно такой формат используют пожилые одинокие люди, которым не хватает пенсии.
  • Пожизненная рента с иждивением — нужно не просто платить человеку, но и заботиться о нем, например, приносить продукты, покупать одежду, возить в больницу, ухаживать при необходимости. Такая рента пригодится пожилым людям, которые нужен уход и физическая помощь.
  • Постоянная рента. Такая рента пригодится, если пенсионер хочет быть уверен, что за его квартиру в итоге заплатят конкретную сумму — в договоре можно установить конкретную цену выкупа.

Никто не может сказать, сколько придется выплачивать рентные платежи. Если прописать в договоре конкретный срок, Нотариус может отказаться его заверять, а в Росреестре такой договор не зарегистрируют. Договор с конкретным сроком могут признать не рентным, а договором купли-продажи.

Еще договор ренты не может быть безвозмездным — то есть платить нужно, хотя бы Прожиточный минимум. Если сделать договор без конкретного размера выплаты, его тоже не зарегистрируют — потому что, по сути, это договор дарения, а значит, на него не распространяются нормы закона о ренте.

Форма договора пожизненной ренты: содержание и особенности документа

Так может выглядеть договор пожизненной ренты

Может ли быть отменена рента

Договор ренты может быть отменен через суд в случае, если кто-то из участников сделки нарушил свои обязательства. Вот распространенные причины отмены.

Договор подписали обманным путем. Например, получателя ренты ввели в заблуждение относительно условий договора, пообещали на словах одно, а на деле записали в договор другое. Отменить договор по этой причине возможно, если доказать в суде факт обмана.

Получатель ренты признан недееспособным на момент подписания ренты. Это одна из основных опасностей ренты как способа приобрести квартиру.

Например, плательщик ренты заключает договор с пожилым человеком, исправно платит ему ренту.

Затем появляются родственники получателя ренты и показывают документы, по которым владелец квартиры уже несколько лет состоит на учете в психиатрической клинике.

Через суд такую сделку могут признать незаконной, квартиру вернуть в собственность пожилому человеку, а договор расторгнуть. Кто будет возвращать уплаченные платежи, непонятно — как решит суд.

Плательщик ренты не исполняет свои обязанности. Например, не перечисляет обещанные в договоре платежи год или более. Или не исполняет обязанности по содержанию получателя ренты.

Плательщик признан банкротом. Соответственно, в такой ситуации он не перечисляет платежи получателю ренты. Договор можно расторгнуть через суд, имущество вернется в собственность к получателю ренты.

У получателя ренты нет обязанности возвращать все платежи, если это не установил суд. Например, вы платите ренту 5 лет, а после по какой-то причине платить не можете. Если договор расторгнут, то платежи за 5 лет вам никто не вернет, а квартиру придется отдать получателю ренты обратно.

Читайте также:  Справка о вменяемости: что это, зачем нужна и кем выдается

Как обезопасить себя от отмены ренты

Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.

Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.

  • Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
  • Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
  • Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
  • Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.

Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.

Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.

Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора.

Поэтому недвижимость не может быть включена в Наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты.

А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.

Как составить договор ренты

Перед заключением договора ренты нужно обсудить с потенциальным получателем все тонкости и нюансы его содержания, проговорить возможные риски. Полезно будет наладить доброжелательные отношения, ведь постоянно общаться с получателем ренты плательщик может довольно долго. Сколько продлится договор ренты, никто сказать не может.

Для составления договора лучше привлечь юриста — он должен проанализировать вашу ситуацию и подсказать, где могут быть «подводные камни», на какие нюансы обращать внимание. Если есть сомнения, лучше не соглашаться на сделку.

В договор ренты обязательно включите вот эти пункты:

  • Опишите предмет договора — тип ренты, обязанности плательщика ренты. Чем конкретнее будет написано, тем лучше. Например, для ренты с содержанием вместо «содержать получателя» лучше написать «ежемесячно перечислять денежные средства в объеме МРОТ плюс обеспечивать лекарствами, назначенные врачом».
  • Описание имущества. Передавать в ренту можно не только квартиру, но и любое имущество, например, апартаменты.
  • Для договора постоянной ренты укажите цену выкупа ренты.
  • Укажите сумму и периодичность выплат — должно быть упоминание, что сумма не меньше МРОТ по региону.
  • Добавьте в договор условие подтверждения выполненных обязанностей. Например, если вы договорились на выплату конкретной суммы раз в месяц, то добавьте в договор, что получатель ренты пишет после этого расписку о том, что ему передали деньги.

Условия договора можно будет поменять и после его заключения — с помощью дополнительного соглашения, если обе стороны устроят новые пункты. Обновленный договор нужно удостоверять у нотариуса.

Как заверить и зарегистрировать договор ренты

Договора ренты нужно предварительно заверять у нотариуса. За это нужно заплатить госпошлину — это 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 руб. и не менее 20 тыс. руб. Так как конкретная цена договора в случае ренты не указывается, то для расчета используют кадастровую стоимость жилья. Узнать, во сколько оценена конкретная квартира, можно на сайте Росреестра.

Договор тоже может составить нотариус, за это придется доплатить. В Москве такая услуга стоит 6–12 тыс. руб.

Чтобы заверить договор, к нотариусу нужно прийти с пакетом документов:

  • паспорта всех участников сделки;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на жилье;
  • документ, в котором указано, кто зарегистрирован в квартире и кто имеет право ей пользоваться — в Москве это единый жилищный документ, который можно получить в МФЦ, в регионах нужно обращаться в УК за выписками из домой книги;
  • договор ренты.

Нотариус может запросить дополнительные документы. Например, согласие супруга на сделку, если получатель ренты в браке.

После договор ренты нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы может передать нотариус, тогда процесс регистрации займет около 3 дней. Или можно самостоятельно регистрировать через МФЦ — срок увеличивается до 5–7 дней. За регистрацию нужно заплатить еще одну пошлину — 2 тыс. руб.

Кратко — как заключить договор ренты

  • С помощью ренты можно приобрести имущество в обмен на обязательство содержать бывшего владельца квартиры. Под содержанием подразумевается или выплата конкретной суммы ежемесячно, или помощь в натуральном виде — например, в покупке продуктов и лекарств до смерти рентополучателя.
  • Договор ренты могут отменить — например, если плательщик не будет исполнять свои обязательства. При этом получатель не вернет платежи, и квартира снова вернется в его собственность.
  • Соглашаясь на договор ренты, проговорите с получателем все условия заранее. Вы должны обсудить, какую конкретную помощь будете оказывать в обмен на квартиру.
  • Чтобы заключить договор, обратитесь к юристу — нужно предусмотреть много нюансов, которые зависят от конкретной ситуации.
  • Договор нужно заверить у нотариуса — за это придется заплатить пошлину, 0,5% от кадастровой стоимости квартиры.
  • Затем договор регистрируется в Росреестре.
  • Если у вас договор ренты с содержанием, то полностью квартира становится вашей только после смерти получателя ренты. Если постоянная рента, с конкретными выплатами, то ренту можно будет выкупить внесением разового годовой суммы платежей, но не ранее срока, указанного в договоре.
  • 25 МАР 2021
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение yurday.ru

Договор ренты: что это такое и как оформить постоянный, пожизненный или с пожизненным содержанием

Рента — это сделка между собственником недвижимости и второй стороной, которой жильё передаётся в собственность.

Хозяин квартиры или дома фактически переписывает имущество на нового гражданина. Но не просто так — взамен второй участник сделки будет ухаживать за владельцем жилья или поддерживать его материально.

У таких сделок есть особенности и риски, рассмотрим основные из них.

Что такое договор ренты

Это обязательство, по которому хозяин жилья передаёт квартиру физическому или юридическому лицу на праве собственности взамен на постоянное материальное обеспечение, уход и питание. Чаще соглашение составляют на недвижимое имущество, владелец которого — престарелый человек, не имеющий родственников или возможности поддерживать себя.

Выделяют несколько вариантов соглашений:

  • постоянная рента;
  • пожизненная рента;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Если юридически грамотно оформить сделку, то одинокий пенсионер получит необходимое обеспечение, а ухаживающий за ним — жильё.

Виды ренты

Постоянная

При договоре постоянной ренты подопечному (получателю ренты) систематически выплачиваются деньги взамен на жильё или участок. Кроме денег, выплаты могут быть в виде услуг, работ или вещей. Плательщиком ренты может быть физическое, юридическое лицо, муниципальная или государственная организация. Получатели ренты — физические лица или некоммерческие организации.

Срок действия такого договора не ограничивается определённой датой. Его можно расторгнуть при несоблюдении сторонами конкретных обязательств или по факту выкупа ренты (этот пункт регулирует ст. 595 ГК РФ). В случае смерти подопечного право на получение ренты переходит его наследникам. 

Пример: вы заключили с юрлицом договор постоянной ренты на земельный участок. Ежемесячно вы вносите рентный платёж, пользуетесь участком, который теперь у вас в собственности, но под обременением ренты. Договор ренты будет расторгнут, если вы выкупите землю или если юридическое лицо ликвидируется.

Пожизненная

Это вид контракта, когда владелец фактически переписывает жильё на другого человека в обмен на ежемесячные выплаты. 

Получатели пожизненной ренты — исключительно физические лица. Соглашение пожизненной ренты не передаётся по наследству. Договорённости заканчиваются со смертью рантье. Для составления договора обращаются к нотариусу. В документе обязательно указывают объём ежемесячных выплат, цену жилого объекта.

Заключив контракт, плательщик содержит пожилого человека до самой его смерти. Новый собственник вправе занимать жильё, оплачивая его в рассрочку. При этом получатель ренты сохраняет право пользования своей квартирой или домом. Рента не передаётся по уступке третьим лицам.

Пример: вы заключили договор пожизненной ренты с пенсионером, владельцем жилья, и каждый квартал выплачиваете ему ренту. По факту регистрации перехода прав в Росреестре, вы можете пользоваться квартирой, но распоряжаться ей (дарить, продавать и другое) вы сможете только после смерти получателя ренты и после снятия обременения с жилья.

Читайте также:  Нужно ли платить налог при вступлении в наследство?

Пожизненное содержание с иждивением

Это вид обеспечения, предполагающий не только фиксированные взносы, но и уход за получателем ренты. Плательщик выполняет следующие условия:

  • обеспечивает владельца жилья лекарствами, медицинским сопровождением, услугами по уходу;
  • доставляет продукты питания, покупает одежду, предметы быта;
  • поддерживает чистоту в жилом помещении.

В этом виде соглашения действуют те же правила, что и при заключении договора пожизненной ренты. Участников сделки может быть несколько человек — собственников квартиры. Плательщик ренты может обсудить с владельцем жилья вопросы о найме сиделки, помощницы или пребывании последнего в пансионате для пожилых. 

Если получатель содержания уходит из жизни, то его доля переходит к другим заявителям. Плательщик перестанет выплачивать ренту только после смерти последнего рантье, если их было несколько по договору.

Пример: вы заключили договор пожизненного содержания с иждивением с четой пенсионеров, владельцев дома. Вы берёте на себя обеспечение и уход за ними, оплачиваете коммунальные услуги, покупаете лекарства, продукты, предметы первой необходимости, одежду и прочее до момента смерти второго из супругов.

Как можно оплачивать ренту

Оплата зависит от вида ренты. Постоянную компенсируют не только деньгами. Её заменяют работами по дому, различными услугами. По договору пожизненной ренты выплаты производят исключительно деньгами. Соглашение о пожизненном содержании с иждивением оформляют по договорённости с участниками сделки. 

В документе указывают нематериальное обеспечение, конкретные его виды, а также сумму вознаграждения, индексируемую ежегодно на процент инфляции.

Плюсы и минусы сделок с договором ренты

Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:

  • возможность купить недвижимость в рассрочку;
  • перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
  • гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.

Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.

Минусы для рентополучателя:

  • ограничение права на квартиру или землю;
  • сложности расторжения соглашения;
  • нечестные рентные плательщики;
  • необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.

Минусы для плательщика ренты:

  • займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
  • отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
  • затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.

При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.

Как заключить договор

Представляем инструкцию по заключению договора пожизненной ренты. 

Что для этого нужно

Отдельной закреплённой формы для соглашения нет, но есть пункты, которые необходимо отразить в документе.

В договоре прописывают основания перехода права собственности, обязательства плательщика в адрес получателя: периодичность и объём выплат, виды оказываемых услуг и работ.

В документе указывают адрес объекта недвижимости, доли в доме, назначение, тип ренты. Желаемый список обязательств зависит от сторон сделки.

Для оформления договора необходимы:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • справка о прописанных в квартире и список лиц с правом пользования недвижимостью;
  • копия финансово-лицевого счёта на объект;
  • технический план жилья из БТИ;
  • одобрение сделки супругом получателя ренты (при наличии);
  • заявление о переходе права собственности и квитанция об оплате пошлины.

Содержание и существенные условия договора ренты

Необходимые пункты соглашения:

  • сведения о сторонах;
  • описание жилого объекта (вид, адрес, цена);
  • обязательства плательщика, при несоблюдении которых вторая сторона вправе аннулировать соглашение;
  • данные о платежах, в том числе за коммунальные услуги;
  • перспектива и требования для выкупа ренты, стоимость;
  • действия сторон при чрезвычайных ситуациях с жильём;
  • возможные причины расторжения сделки;
  • урегулирование конфликтов в рамках соглашения;
  • распределение расходов при регистрации документа о праве собственности;
  • последствия при невыполнении обязательств сторонами;
  • дата подписания соглашения.

Как зарегистрировать документ

Договор ренты считается недействительным (ст. 584 ГК РФ), если он не зарегистрирован у нотариуса. Специалист убеждается, что участники соглашения отдают себе отчёт в совершаемых действиях, проверяет документы, наличие обременений.

Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса

Да. Без заверения нотариуса соглашение недействительно. Если в договоре есть пункт о переоформлении собственности, то такой документ регистрируют ещё и в Росреестре.

Кому и какие налоги нужно заплатить

Хозяин жилого объекта предоставляет квартиру второй стороне сделки по договору ренты. Таким образом он выступает получателем дохода, облагаемого налогом 13%. При этом владелец жилья может воспользоваться стандартными налоговыми вычетами (ст. 218 НК РФ).

Также при продаже жилого помещения, полученного по договору ренты, оплачивают налоговый сбор (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Обязан ли получатель ренты жить в квартире

Нет, не обязан. Но закон не запрещает находиться в недвижимости рантье. Для плательщика в этом случае есть риск непредвиденных обстоятельств. Если пожилой пенсионер скоропостижно скончается, возникнут сомнения и недоверие в отношении второй стороны договора.

Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты

Нет. Если возникнут разногласия по договору пожизненной ренты, то вернуть оплаченную ренту не получится. При заключении соглашения учтите этот риск.

Как свести риски к минимуму

Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.

Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика. 

Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.

Как внести изменения в договор

Изменить документ можно и после его заключения. Для этого составляют дополнительное соглашение, подписывают, если обе стороны устраивают добавленные или изменённые пункты. Новый договор удостоверяют в нотариальной конторе.

Можно ли продать квартиру с рентой

Квартира под рентой продаётся только с предварительного согласия рантье. Для сделки подписывают трёхсторонний договор купли-продажи с прекращением соглашения путём выкупа. Заключается между покупателем жилого объекта, продавцом (плательщиком) и получателем ренты (прежним владельцем).

Можно ли оспорить или расторгнуть договор

Чтобы оспорить соглашение пожизненной ренты, подготовьте Иск и направьте его в суд с указанием оснований. Поводы расторгнуть договор:

  • неверное составление соглашения, отсутствие государственной регистрации, нотариального удостоверения;
  • недееспособность рантье при подписании договора ренты;
  • Обман со стороны плательщика;
  • невыполнение пунктов договора.

Аннулирование документа регламентируется ст. 599 ГК РФ.

Что делать с наследниками

Рента оформляется в Росреестре и становится собственностью плательщика с момента подписания соглашения. При подписанном договоре пожизненной ренты это имущество не включают в наследство. На момент кончины рантье квартира не считается его собственностью. 

Если в суд обратились наследники владельца, то плательщику ренты лучше получить консультацию юриста для всестороннего изучения дела.

Главное

  1. Договор ренты — это сделка, в которой владелец передаёт своё жильё другому лицу, а взамен получает регулярные платежи или уход
  2. Рента бывает пожизненной, постоянной и пожизненной с иждивением.
  3. Пожизненная рента — это сделка, когда деньги выплачивают в течение жизни рантье. Соглашение аннулируют только после смерти получателя. Постоянная рента — это регулярные выплаты взамен на жильё или участок. При пожизненном содержании с иждивением вторая сторона берёт на себя обеспечение и уход за владельцем жилья, а если их несколько — то за всеми. После смерти последнего из хозяев плательщик ренты становится полноправным собственником жилья.
  4. Определение конкретного размера регулярных взносов и объёма обеспечения (продовольствие, лекарства и др.) по ренте позволит избежать проблем.
  5. Получатель ренты платит НДФЛ
  6. Договор ренты обязательно заверяют нотариально.
  7. В некоторых случаях сделка по ренте невыгодна и нецелесообразна. Перед подписанием соглашения изучите риски и оцените изменения стоимости жилья в перспективе.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *